Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре
Основным документом, которым следует руководствоваться при регистрации договоров аренды недвижимости, является Федеральный закон от 13.07.2021 г. № 218-ФЗ. Но не все договора подлежат обязательной регистрации, только:
- договор аренды нежилого помещения в двух подлинниках при оформлении в простой форме, одном подлиннике и копии при нотариальной сделке. В почтовом отправлении договор направляется заверенный нотариусом;
- личные документы заявителя (паспорт) или уполномоченного лица (доверенность, удостоверенная нотариусом или при обращении руководителя организации документ о полномочиях действовать от имени организации).
Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения 🏣 в 2021 году
- заполненный бланк заявления;
- договор (3 экземпляра);
- приложения к договору (акт приема-передачи и другие);
- паспорт гражданина России – для физлица, свидетельство о регистрации – для ИП;
- подтверждение уплаты госпошлины.
Передача недвижимости в аренду влечет за собой возникновение правовых взаимоотношений по поводу временного использования объекта за определенную плату. Они оформляются путем подписания соответствующего соглашения. Кодексом, регулирующим гражданско-правовые отношения (далее – Кодекс), а, в частности, ст. 651 этого документа, предусмотрена регистрация договора аренды. Она производится Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Регистрация договора аренды — необходимые документы
Чтобы зарегистрировать арендный договор, требуется обращение в государственные органы лишь одной стороны – это может быть как арендодатель, так и арендополучатель. Заявитель должен предъявить следующие документы:
- заявление от имени лица, сдающего или снимающего объект;
- договор аренды, составленный в соответствии с актуальными законами, в двух экземплярах;
- кадастровый паспорт объекта, который сдается в аренду;
- паспорт заявителя или учредительные документы, когда заявление поступает от юридического лица (в таком случае понадобится, кроме этого, предъявить документ, который дает право представлять интересы юрлица);
- заверенное нотариусом согласие супруга/супруги арендодателя на сдачу в аренду объекта;
- если арендуемое помещение – это муниципальная или государственная собственность, нужно согласие владельца;
- если помещение находится в залоге, понадобится согласие непосредственно самого залогодержателя недвижимого объекта на сдачу его в аренду;
- при сдаче в аренду не целого недвижимого объекта, а конкретной его части, необходимо предъявить технический план этой части;
- квитанция об оплате госпошлины.
Как зарегистрировать договор аренды в — Росреестре
Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.
ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.
Документы и срок регистрации договора аренды в Росреестре
Непосредственный срок регистрации договора аренды в Росреестре составляет 5 рабочих дней. Но это относится только к ситуациям, когда нужная документация передается непосредственно в отделение Росреестра. Если же участники сделки пользуются помощью посредника, представленного МФЦ, то срок регистрации в Росреестре договора аренды земельного участка или помещения увеличивается, поэтому процедура осуществляется в течение 7 рабочих дней.
Если регистрация не разрешается по разным причинам, то первоначально надо узнать основание для принятия отрицательного решения. Нередко для продолжения процесса требуется только подготовить какие-либо дополнительные бумаги или внести изменения в договор.
Государственная регистрация договора аренды
Нормами гражданского законодательства (ст. 606 ГК РФ) установлено, что одна сторона вправе передать другой свои имущественные права. Средством официального закрепления факта передачи является договор аренды, подписанный на добровольной основе обоими участниками правоотношений. Иногда скрепленного подписями сторон договора аренды недостаточно, чтобы передать объект во временное пользование. Встречаются случаи, когда договор становится легитимным и обретает свою юридическую силу только после его регистрации в уполномоченных органах. В каких же ситуациях государственная регистрация договора аренды считается обязательной?
Оформление долгосрочных договоров аренды недвижимости применяется при наличии необходимости гарантий для арендодателя и арендатора. Арендодателю обеспечивается систематический доход от сданного в аренду помещения, арендатор вправе обустроить недвижимость под свои нужды: оснащать требуемой мебелью и оборудованием, совершать ремонт, если это не противоречит условиям договора, а также получает уверенность в закреплении прав пользования имуществом на установленный период. Именно договора аренды зданий, сооружений или части помещений, в которых обозначены сроки аренды не менее одного года подлежат обязательной государственной регистрации. Данная особенность регулируется статьей 651(п.2) ГК РФ.
Регистрация договора аренды по новым правилам
Кроме того, волатильность ставки аренды недвижимости вынуждает заинтересованных лиц уходить от «11 месячных договоров аренды», и заключать долгосрочные договоры аренды с последующей регистрацией в Росреестре.
Вместе с тем, в случае передачи в аренду здания и сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких зданий и сооружений с государственного кадастрового учета не осуществляется.
Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (Ленковская Р
Незарегистрированный договор аренды нежилых помещений сроком более одного года является незаключенным. Довольно часто суды рассматривают споры, оставляя заявленные требования (например, взыскание задолженности по арендной плате) без удовлетворения по причине незарегистрированного договора аренды нежилого помещения, делая выводы, что в силу ст. 307 Гражданского кодекса РФ не влечет каких-либо правовых последствий и оснований для взыскания установленной договором арендной платы и штрафных санкций (неосновательного обогащения). Однако нормы гл. 60 Гражданского кодекса РФ предусматривают защиту таких прав истца при наличии доказательств заявленных требований, которые судами в полной мере не исследуются.
Несмотря на то, что стороны не заключили договор, тем не менее между ними возникли и существует обязательства по договору аренды, которые не могут быть произвольно изменены одной из сторон, если:
— стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован;
— собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
— соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими .
———————————
См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2021 N 73 (ред. от 25.01.2021) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2021. N 1.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ . Если обратиться к судебно-арбитражной практике, то можно обнаружить три разных подхода к применению норм ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ в отношении аренды нежилых помещений. Так, в некоторых округах существовала практика, основанная на применении исключительно положений ст. 609 Гражданского кодекса РФ, в других, наоборот, приоритет отдавался применению п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ. Существовала и практика, допускающая применение обеих указанных норм в отношении договора аренды нежилых помещений. Если в отношении государственной регистрации зданий и иных сооружений ясность вносили нормы Гражданского кодекса РФ, то в отношении нежилых помещений (в отсутствие специальных норм Гражданского кодекса РФ) нередко осуществлялась двойная государственная регистрация: самого договора (на основании ст. 609 Гражданского кодекса РФ) и права аренды как обременения прав арендодателя (на основании ст. 26 Закона о регистрации). Очевидно, что такая нелепая с правовой точки зрения ситуация не могла не вызвать отклик, в т.ч. и на уровне акта Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ . В п. 1 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, во-первых, констатировал, что нежилое помещение отнесено к объектам недвижимого имущества именно Законом о регистрации, во-вторых, обратил внимание судов на то, что нежилое помещение — самостоятельный объект, хотя и входящий в состав здания или иного сооружения.
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2021 N 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2021. N 7.
Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2021 N 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2021. N 7.
Государственная Регистрация Договора Аренды Недвижимого Имущества 2021
5. Подлинник нотариально удостоверенной доверенности или подлинник иного предусмотренного законом и оформленного надлежащим образом документа или нотариально удостоверенная копия названных доверенности или иного документа, а также копия указанных доверенности или документа (для приобщения к делу правоустанавливающих документов), подтверждающего полномочия представителя юридического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если данный представитель не имеет права в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности) (п. 1 и п. 4 ст. 16 Закона).
Государственная регистрация договора аренды недвижимое имущество обязательна для договоров, заключенных на срок более года и является единственным подтвержденным государством доказательством существования обременения в виде аренды. Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его регистрации.
Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды
Указанные сроки отсчитываются с момента передачи заявления и всех сопутствующих документов. Если сотрудник органа обнаружит некомплектность, процедура будет приостановлена до момента устранения нарушений.
За госрегистрацию обременения в виде аренды необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины отличается в зависимости от участвующих в сделке сторон. Если стороны договора относятся к одному типу (то есть оба контрагента – физлица или юрлица), госпошлина делится между ними в равных пропорциях.
Договор аренды недвижимого имущества
9.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов все споры, разногласия или требования, вытекающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат разрешению в суде в соответствии с действующим законодательством РФ.
7.3. Если Арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленной п.8.3 настоящего договора.
Аренда недвижимого имущества: образец договора и правила его составления
Разница — сделка о найме заключается с физическими лицами (обычно речь идет о сдаче в наем жилых объектов), а аренда — с экономическими субъектами о сдаче для пользования нежилых помещений: для осуществления деятельности фирм и ИП.
Для арендатора важно знать, находится ли помещение под рентой, — к примеру, необходимо содержать рентополучателя по договору пожизненного иждивения, или применяется ли к объекту сервитут — право пользование объектом третьими лицами. Наиболее яркий пример — земельный публичный сервитут, когда частный участок лица необходим другим гражданам для нормальной жизнедеятельности: проложить через него трубопровод, провести коммуникации, выходить к водоему и пр.
Регистрация договора аренды недвижимого имущества
3) п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассмотр. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2021 N 59
На стадии подписания договора аренды недвижимого имущества сторонам предпочтительнее определить порядок и обязанности по предоставлению нужных документов для совершения регистрационных действий, в том числе и в случае внесения в договор необходимых изменений.
Статья 609
Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации (Постановление ФАС Центрального округа от 20 мая 2021 г. по делу N А54-3839/2021С17).
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
