Требования К Застройщику В 2021 Году: изменения и поправки

Содержание

Реформа законодательства о долевом строительстве в 2021 году

С 1 июля 2021 года привлечение застройщиком средств граждан на свой расчетный счет независимо от даты получения разрешения на строительство и даты регистрации первого договора участия в долевом строительстве является невозможным — банки будут осуществлять ключевую роль по контролю за действиями застройщика.

Финансирование строительства, таким образом, будет осуществляться не путем привлечения средств дольщиков, а за кредитные средства финансовых учреждений. Именно банки, содержащие эскроу счета, будут теперь выдавать кредиты на строительство. Такая система называется проектным финансированием, а переход на нее означает повышение себестоимости строительства и удорожание жилой недвижимости, как следствие.

Требования К Застройщику В 2021 Году

— степень готовности проекта, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство (далее — степень готовности конструктивных элементов проекта).

в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;

Реформа 214 ФЗ «О долевом строительстве»: действующие и будущие изменения

Последние введенные изменения дополнили 214 ФЗ рядом новых условий, требований и правил, которым должен соответствовать застройщик, привлекающий средства граждан. Среди них положения об успешном опыте в строительстве многоквартирных домов и критерии устойчивого финансового положения. Также изменения в 214 ФЗ установили запреты и ограничения на некоторые виды деятельности для застройщика, а также расширенный список требований к менеджерам и собственникам строительного бизнеса.

с 1 июля 2021 года счета эскроу по закону стали обязательными для всех застройщиков, за исключением тех, кто имеет ранее начатые проекты высокой степени готовности. Это послабление было введено для самых крупных застройщиков, чтобы не обрушить строительную отрасль. Критерии и период отсрочки определяет Правительство РФ. Местный орган власти, ответственный за вопросы долевого строительства, должен проверить соответствие застройщика установленным критериям и выдать специальное разрешение. На его основе застройщик вправе достроить дом по старым правилам финансирования;
приняты дополнительные основания для проверки деятельности застройщиков;
уточнены некоторые положения закона, которые касаются расходования средств дольщиков.

Требования К Застройщику В 2021 Году

При этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.

Осенью 2021 года механизм страхования ответственности застройщика был заменен Фондом защиты прав дольщиков, куда застройщики обязаны перечислять взносы в размере 1,2 % от каждого договора. Фонд создан для достройки объектов за компаниями-банкротами.

Требования К Застройщику В 2021 Году

Критерии, установленные Правительством РФ для Уполномоченных банков;
Требования к Застройщикам, Техническим заказчикам и Генеральным подрядчикам по открытию счетов в таких банках;
Специальный банковский контроль и предполагаемый механизм проверки соответствия каждого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортные накладных, счетов, счетов-фактур и пр.);
Действия банка в случае установленных несоответствий в документах.

Банковское проектное финансирование строительства многоквартирных домов
Привлечение средств граждан через специальные эскроу-счета;
Отсутствие у Застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство — новые требования к Застройщикам согласно части 6 и 7 ст.18 Закона 214-ФЗ;
Финансирование объектов долевого строительства за счет собственных средств заказчика-застройщика;
Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство объектов недвижимости;
Аккумулирование средств дольщиков через ЖСК. Преимущества и недостатки. Нормативно-правовое регулирование ЖСК;
Какие еще существуют альтернативные источники финансирования жилищного строительства?

Изменения в законе об участии в долевом строительстве: застройщики попали под жёсткий контроль и больше не имеют прямого доступа к деньгам дольщиков

Новыми правилами введено понятие проектного финансирования строительства. Теперь застройщики обязаны привлекать для работы над возведением объекта уполномоченные банки. Они становятся полноценными участниками процесса наряду с покупателями квартир и застройщиком.

оплата процентов, основной суммы долга по целевым кредитам и любые другие платежи по кредитному договору (пп. 10 п. 1 ст. 18 №214-ФЗ);
расчётные платежи по целевым займам (пп. 10 п. 1 ст. 18 Закона);
расчёты, связанные с содержанием помещения после ввода дома в эксплуатацию (включая содержание машино-мест, плату за коммунальные услуги). При условии, что право собственности на эти объекты ещё не зарегистрировано дольщиками (пп. 19.1 п. 1 ст. 18 Закона);
открытие депозитного счёта в том же банке и размещение на нём денежных средств, которые в данный момент находятся в свободном доступе. При условии, что все они будут возвращены на расчётный счёт, включая не только основную сумму, но и проценты, начисленные на депозит по тарифам банка (пп. 12 п. 1 ст. 18 Закона).

Проекты АО ДОНСТРОЙ

Во-первых, переход на счета эскроу. Почти две трети инвестиций в жилищное строительство страны приходится на средства покупателей, заключивших договора долевого участия. После 1 июля 2021 года застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги дольщиков, но уже не напрямую. Средства покупателей жилья поступят на специальные банковские счета – эскроу, где будут храниться. Банк переведет деньги девелоперской компании только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одним из участников жилья в собственность. Что касается финансирования самого строительства, то средства граждан заменят кредитами банков. Банк-держатель эскроу-счетов выдаст деньги на возведение жилого комплекса.

Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2021 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ. От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов.

Отказ от ДДУ в 2021 году – последствия для покупателей

Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

По мнению министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, новый механизм «позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить, не устраивать пирамид, которые мы на сегодняшний день имеем». Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование средств застройщиками, то в будущем появится некая гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовый прессинг в виде выплаты процентов по кредитам мотивирует застройщиков не тянуть со сроками сдачи объектов в эксплуатацию.

Долевое участие в строительстве

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2021 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.

в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Долевое строительство: изменения на 2021 год – что будет с рынком

Новые правки предусматривают возможность перевода дольщиков (по уже начатым проектам) с договоров, где в качестве гарантий исполнения обязательств указан договор поручительства или страховые взносы на договоры, где гарантии обеспечиваются выплатами застройщика в компенсационный фонд. ( https://www.consultant.ru/law/hotdocs/56203.html ).

Несколько смягчились требования относительно условий участия компании в долевом строительстве. Так, теперь привлекать деньги дольщиков могут компании, которые уже возвели 5 тыс. квадратов жилой площади, в предыдущей версии закона речь шла о 10 тыс. кв. м.

Проекты АО ДОНСТРОЙ

Четвертая поправка – ограничение в 30% на общую сумму авансовых платежей, направляемые застройщиком подрядчикам для выполнения работ. Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова считает, что соблюдение лимита не приведет к трудностям для застройщиках, но могут быть и исключения. Например, если на небольшом региональном рынке генподрядчики или поставщики материалов фактически являются монополистами, то могут потребовать от застройщика больших авансов за свою работу. И тогда жесткое ограничение может осложнить реализацию проекта.

Изменения в законодательство о долевом строительстве в 2021 году

С 1 июля 2021 года прямое привлечение застройщиком средств дольщиков сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:

Однако, с 2021 года отменены требования об открытии расчетного счета в одном уполномоченном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком , а также об ограничении территории одним или несколькими разрешения на строительство в рамках ГПЗУ, КОТ, РЗТ, КРТ (закон приводится в соответствие с разъяснением Минстроя России).

Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия

К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.

В России такой вид счета пока мало распространен, и далеко не все банки сегодня готовы к предоставлению этой услуги. В создании эскроу участвуют три стороны: покупатель (в данном случае дольщики), продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк). Деньги участников долевого строительства поступают на счет, который замораживается до тех пор, пока застройщик не выполнит условия договора — то есть не сдаст готовый объект. В процессе строительства пользоваться средствами с эскроу-счета он не может. А вот дольщик, если не получает обещанные квадратные метры, может забрать свои деньги. Казалось бы, все просто. Но так ли безоблачно?

Законе о долевом строительстве: основное в 2021 году

Согласно измененным положениям ФЗ-№214, увеличивается перечень сведений, предоставляемых застройщиком для занесения в единую систему жилищного строительства. Контроль деятельности застройщика по новым правилам осуществляет финансовое учреждение и специальный орган государственного контроля. По новым правилам табу наложено на использование средств граждан при возведении ЖСК, запрещено также принимать жилищные сертификаты.

Исключение из правил! Исключением являются комплексные проекты строительства. В этом случае разрешается одновременное строительство нескольких объектов, как по одному документу (в случае расположения на одном участке), так и нескольким разрешениям на строительство. Напомним, что на каждый объект открывается свой расчетный счет.

Закон о долевом участии в строительстве 2021 года – изменения с 1 июля

Фонд защиты прав дольщиков действует с 2021 года и был введен как замена механизма страхования ответственности строительных компаний. Фонд был создан в целях обеспечения прав дольщиков, объекты которых оказались недостроенными. Фактически за счет фонда достраивали дома за разорившимися застройщиками. С каждого договора ДДУ строительные компании отчисляли в него 1,2% полученной суммы.

Долевое строительство, которое на определенном этапе позволило многим гражданам обзавестись собственным жильем, в последние годы создало большие проблемы для граждан и чиновников. Несмотря на многочисленные защитные механизмы, внедренные в 214-ФЗ ранее, полностью обезопасить строительную отрасль от долгостроев и банкротства застройщиков ФЗ не смог. Правительству надоело выискивать средства на «разморозку» очередной партии девелоперских проектов, а Президенту РФ выслушивать жалобы от обманутых дольщиков, которые поступают на каждую прямую линию, и долевое строительство было принято отменить как таковое.

Закон о долевом строительстве в 2021 году

Законодательное положение о долевом строительстве было принято в 2021 году для привлечения средств граждан на финансирование жилищного строительства. Нормативно-правовая база, регулирующая долевое строительство 2021, содержит ряд поправок, призванных обеспечить стабильность исполнения обязательств сторонами, заключающими такой договор.

истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения;
нарушений обязательных требований, выявление в ходе анализа отчетности застройщика;
просрочка застройщиком примерного графика строительства на шесть и более месяцев;
требование прокурора.