Новое В Строительстве В 2021 Году: изменения и поправки

Содержание

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

Механизм работы счетов эскроу в «долевке» следующий. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные (ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе (ч. 11 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Изменения в законе о долевом строительстве с 2021 года

Если строительная фирма объявит о несостоятельности, денежные средства, лежащие на счетах, возвращаются дольщикам.
Представитель застройщика не сможет взять деньги со счетов до того, как закончится возведение многоквартирного дома.
Если время сдачи объекта увеличивается более чем на полгода, дольщик имеет право вернуть свои деньги, сняв их с экроу — счетов.
После сдачи недвижимости, деньги со счета будут перенаправлены на погашение кредита. Остаток – это доход застройщика.

Весной 2021 вступило в правовую силу Постановление Правительства. Оно было издано во исполнение указания Президента. N480 Постановление утвердило показатели готовности строительного объекта. А также утвердило условия, при которых строительная фирма вправе рассчитывать на деньги от населения.

Что изменится в долевом строительстве с 2021 года

Такие счета призваны избавить дольщиков от основного риска – остановки строительства. По старым правилам застройщики могут относительно свободно распоряжаться деньгами дольщиков, в том числе направлять их на финансирование других своих проектов.

По данным Росреестра, во второй половине 2021 года порядка 80% строительства жилья финансировалось за средства покупателей. Количество договоров долевого участия постоянно росло: только за первые 9 месяцев 2021 года таких договоров было зарегистрировано больше 527 тысяч.

Долевое строительство: изменения на 2021 год – что будет с рынком

Базовых требований, которые законодателями предъявляют к девелоперам, желающим привлекать средства граждан для возведения жилья, никто не отменял. Как и раньше, застройщик должен предварительно получить разрешение на возведение многоэтажки и документацию, подтверждающую выделение участка под новостройку. Кроме того, еще до сбора средств должна присутствовать проектная декларация, сопровождаемая заключением уполномоченной экспертной организации.

Основополагающим стал принцип «одна стройка – одно разрешение», то есть получать документы большим пакетом у девелоперов больше не выйдет. Банковское сопровождение финансовых взаимоотношений с дольщиками является обязательным, и передача средств напрямую представителям строительных компаний или посредникам теперь запрещена.

Что изменится в сфере строительства в 2021 году

Значительные изменения ожидаются в сфере строительства в будущем году. Ряд федеральных законов, несущих поправки к действующему законодательству, подписал президент Путин. Часть из них вступили в законную силу уже в 2021 году, но основные перемены, регулирующие отношения в сфере недвижимости, приходятся на 2021 год. Реформы коснутся как простых граждан, так и строительных компаний. Новый порядок оформления дачных строений, отмена долевого строительства и уже действующий закон о внесении поправок в градостроительный кодекс РФ — все это с одной стороны облегчит жизнь россиянам, а с другой добавит новых бюрократических процедур.

Законопроектом также определены сроки, когда оформление уведомления вменяется в обязанность гражданам: с 1 марта 2021 года направление уведомления о планах строительства или реконструкции станет обязательным.

Строительство в 2021 году: как сдать объект и не разориться на штрафах

Артем Сирота ( Sirota & Partners Sirota & Partners Федеральный рейтинг III группа Коммерческая недвижимость/Строительство × ) рассказал о проблемах взыскания оплаты по договору строительного подряда. «Это один из важнейших вопросов – в каких случаях подрядчик вправе и вправе ли вообще взыскивать платежи по договору строительного подряда, именно авансовые платежи», – заявил он. По словам эксперта, судебная практика иногда приходит «к абсолютно нелогичным и очень странным выводам, а это подрывает доверие участников оборота к рынку и к России, где можно реализовывать строительные проекты. В качестве примера он привел дело № А50-2962/2021: в нём суды отказались выдать исполнительный лист и решили, что даже в случаях, когда в договоре закреплена чёткая очередность обмена, кредитор не может требовать принудительного исполнения от стороны, обязанной исполнить обязательство первой. «Это подрывает основополагающий принцип святости договора. Не так важно, что стороны написали в договоре, ведь можно прийти в суд и ничего не получить», – объяснил он.

«Мы по части проектов работаем по старой схеме. По тем проектам, которые мы только начинаем, мы будем привлекать кредитные средства и средства покупателей уже после завершения строительства», – подтвердил «из первых рук» выводы коллег Олег Гришунин, директор правового департамента компании «БЭЛ Девелопмент». «Наша компания – «дочка» ВТБ. Мы не видим проблем в работе с эскроу», – рассказала Екатерина Регеда, вице-президент компании «Галс-Девелопмент». Но пока и у этого застройщика нет опыта работы по эскроу-счетам, потому что все проекты на момент вступления поправок в силу находились в высокой стадии готовности.

Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия

Нижегородская девелоперская компания (ННДК) — один из застройщиков, которому совсем скоро предстоит работать по новой схеме. Мы поинтересовались у финансового директора компании Ольга Назаровой, готовы ли банки к сотрудничеству с использованием эскроу-счетов.

В 2021 году Анна Криндач купила «виртуальную» квартиру в ЖСК «Летний» и надеялась отпраздновать новоселье уже в 2021-м. Но строительство прекратилось, и в 2021 году женщина с семьей вынуждена была заехать в недостроенную квартиру, а потом несколько лет отстаивать свое право владеть ею. Сегодня она является главой общественной организации «Сила в движении», защищающей права обманутых дольщиков.

Петербургские застройщики обманулись в своих ожиданиях

Сами застройщики объясняют спад в выдаче разрешений на строительство жилья высокой базой прошлого года, когда за первый квартал 2021 года они получили разрешений в пять раз больше, чем за первый квартал 2021 года. «В связи с изменениями в законодательстве все строительные компании постарались получить максимальное количество разрешений на строительство в прошлом году», — говорят в пресс-службе Setl Group. Напомним, что с 1 июля 2021 вступили в силу поправки в 214–ФЗ о долевом строительстве, которые ужесточили требования к застройщикам. При этом на рынке ходили слухи, что на разрешения, полученные до 1 июля, возможно, будут распространяться старые правила.

В Петербурге сокращение оказалось глубже. Так, за первые три месяца прошлого года застройщики получили 71 разрешение на строительство жилья, а за сопоставимый период 2021 года — только 11. Количество разрешений на строительство жилья, выданных комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы по Ленинградской области, сократилось с 17 до 4. Всего за прошлый год было выдано 83 разрешения на 4,2 млн кв. м жилья.

Что изменится в сфере строительства в 2021 году

Суть реформы проста- строительные компании больше не смогут строить многоквартирные дома на деньги россиян. С 1 июля 2021 года долевое финансирование сменится на проектное. Это означает, что деньги потенциальных покупателей будут находится в банке на специальных счетах. Воспользоваться этими средствами девелоперы смогут только после полной сдачи объекта. При этом возможность покупки квартиры на начальной стадии строительства остается возможной. Предполагается, что строительные компании будут вкладывать в возведение объектов свои денежные средства или средства, взятые в кредит.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Основой для работы в 2021 году стало проведение прикладных научных исследований (научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ), обеспечивающих определение нормируемых параметров в сфере строительства. Проведено 78 таких работ. Результаты выполненных в 2021 году научных работ предполагается использовать при актуализации нормативных технических и методических документов в области проектирования зданий и сооружений, в том числе на многолетних мерзлых грунтах в арктических регионах.

Так, например, идет активная работа над новым Сводом правил «Мосты с конструкциями из алюминиевых сплавов. Правила проектирования», заказчиком разработки которого выступило АО «ОК РУСАЛ ТД». Минстрой России разрабатывает документ совместно со специалистами Минтранса России, ТК 418 «Дорожное хозяйство», МЧС России, ТК 274 «Пожарная безопасность», ТК 465 «Строительство», НИУ МГСУ и Алюминиевой Ассоциации. Проект СП неоднократно обсуждался на профессиональных площадках, экспертные мнения аккумулируются и анализируются. Конечная версия стандарта будет представлена в 2021 году.

Закон о долевом строительстве в 2021 году

Еще в 2021 году введено понятие счетов эскроу для аккумуляции средств участников. С 1 июля 2021 года вступят в силу положения, по которым прекращаются прямые расчеты между пайщиками и строителями. Дольщики вносят средства только на указанные счета.

Строительство — отрасль с долгим производственным циклом. Возведение масштабного жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой может длиться несколько лет. Если дольщик вступает в ДДУ на стадии котлована, то средства, внесенные им на счета эскроу, несколько лет будут использоваться банком, не принося никакого дохода владельцу.

5 трендов в строительстве в 2021 году

Во-вторых, государство проявило заботу о дольщиках в строительстве, наконец-то были внесены поправки к закону от 30 декабря 2021 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно внесенным изменениям, предполагается отказаться от системы договоров долевого участия в пользу проектного финансирования и использования эскроу-счетов в период до 2021 года. (Эскроу-счета – это специальные условные счета, на которых учитываются и консолидируются имущество, документы или денежные средства до тех пор, пока застройщик не выполнит определенные обязательства или не наступят те или иные определенные обстоятельства).

Жилищное строительство в 2021 году, после «рывка» в 2021 году, начнет сдавать позиции. Это, как раз, в рамках «нисходящего» тренда, который продолжается уже несколько лет. Многие спросят: почему в 2021 году был рост, а в 2021 начнется падение? Думаю, причины роста/снижения понятны и лежат на поверхности.

Рынок планирует взять новую высоту

Санкции и нестабильность не позволили ключевой ставке долго тормозить. Осень 2021 года подтвердила опасения рынка, и вслед за ростом ключевой ставки ЦБ до 7,5% банки стали повышать ставки по ипотеке. В 2021 году рынок ожидает рост процентной ставки по ипотеке порядка 0,5–1%.

Вместе со спросом растет и цена. На первичном рынке стоимость жилья по итогам следующего года может увеличиться на 10–15%, считают некоторые эксперты. Их менее оптимистичные коллеги останавливаются на цифре 5–6%. Основным фактором, который на это повлияет, является изменение законодательства. Ужесточение правил работы означает, что свои риски и финансовые затраты застройщики будут переносить в стоимость квадратного метра и платить за это будет потребитель.

Новое В Строительстве В 2021 Году

Президент России Владимир Путин в декабре поручил смягчить подход банков при кредитовании застройщиков после внедрения эскроу-счетов. В числе поручений президента Правительству: совместно с Банком России проработать вопрос пересмотра подходов к формированию банковских резервов при кредитовании застройщиков с учетом существенного снижения рисков застройщиков после внедрения системы эскроу-счетов в строительном секторе. Это должно быть сделано до 1 февраля.

Теперь под каждое разрешение на строительство застройщик открывает банковский счет в одном из уполномоченных государством банков, который будет контролировать проведение операций, и при выявлении факта нецелевого расходования средств эти операции запрещать.

Почему в строительной отрасли назрел долговой кризис

Многие банки сегодня стремятся максимально сократить долю заемщиков-строителей в своем кредитном портфеле, а некоторые просто ввели негласный (или явный) запрет на работу с девелоперами. Риски слишком высоки, причем связаны они не только с неплатежами. Реноме строительной отрасли в последнее время оставляет желать лучшего. Недавно руководитель Росфинмониторинга Юрий Чиханчин на встрече с президентом России назвал строительный сектор в числе основных потребителей теневого оборота наличных средств.

Впрочем, радоваться такой динамике не стоит. Проблемные долги строителей в структуре всей просроченной задолженности юрлиц (резидентов и индивидуальных предпринимателей) составляют более 14%. Хуже показатели только в сфере торговли и услуг, а также в области операций с недвижимостью – почти 465 млрд руб. (больше 22%) и 322 млрд руб. (свыше 15%) соответственно. Однако при этом ритейл – это самая кредитуемая отрасль в экономике страны. Совокупный объем банковских кредитов в этой сфере в прошлом году составил более 9,4 трлн руб., а кредитный портфель на начало года превысил 4,3 трлн руб. То есть доля плохих долгов здесь – около 10%. Тогда как в строительстве она приближается к 20%. Сумма выданных строительным компаниям кредитов на начало текущего года составляла около 1,58 трлн руб., а общий объем задолженности – около 1,6 трлн. Таким образом, очевидно, что качество кредитного портфеля в строительной отрасли существенно хуже, чем в ритейле. Что касается долговых проблем в сфере недвижимости, то они, скорее, еще больше усугубляют общую картину в отношении всего, что связано со строительством.

Что изменится в сфере строительства в 2021 году

По новому закону будущий владелец письменно должен дать обещание, что дом будет использоваться исключительно для проживания его самого и его семьи. А также не предназначен для разделения и/или не будет разделен на отдельные объекты недвижимости.

В течение последних пяти лет в рамках пилотных проектов все же строили дома на деревянных каркасах. Возводились они не выше трех этажей, как того требовала документация прошлых лет. Новое техническое нормирование позволит строить жилые дома до 7 этажей и общественные здания до 25 метров в высоту.