Новое В Долевом Строительстве С 2021 Года

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится. А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.

Изменения в законе о долевом строительстве с 2021 года

1. Строительная фирма, принявшая на себя обязательство по возведению дома, учитывает денежные средства от дольщиков и понесенные в процессе возведения объекта расходы по отдельным статьям.
2. Экроу-счета находятся в банке – кредиторе, который контролирует их расходование. В частности, он не дает согласие на перечисление денежных средств в нецелевом порядке.

Если многоквартирный дом так и не достроиться, застройщик станет банкротом, денежные средства, хранящиеся на рассматриваемых счетах, возвращаю дольщикам. Сумма возмещения вкладов в максимальном показателе составит 10 миллионов рублей за 1 квартиру.

Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия

С 1 июля 2021 года в России начнут действовать новые правила долевого строительства. По задумке авторов закона от 25 декабря 2021 года № 478-ФЗ, изменения должны глобально решить проблему обманутых дольщиков. Уже через несколько месяцев обязательным условием для застройщиков станет использование эскроу-счетов. Но окажутся ли они спасательным кругом на российском рынке недвижимости? Портал GiperNN спросил об этом тех, кого нововведения касаются непосредственно: дольщиков, застройщиков и юристов.

К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.

С 2021 года покупать квартиру в новостройке станет безопаснее, но (возможно) дороже

5. Вместо страхования ответственности – отчисления в Фонд защиты прав дольщиков. Новая система запустилась еще осенью 2021 года. Вместо поручительства банка или страхования ответственности застройщик должен отчислять 1,2% от суммы каждого договора долевого участия (ДДУ) в Фонд защиты прав дольщиков. Опять же, все для того, чтобы уменьшить риски. Если застройщик обанкротится, дольщик получит возврат – сумму, которая прописана в договоре долевого участия, из Фонда. Если вдруг застройщику не хватит деньги на стройку, ему тоже финансово поможет Фонд. По проектам, которые перейдут на эскроу, отчисления в Фонд отменяются.

С переходом на проектное финансирование цены на жилье действительно могут вырасти. Для строительства застройщикам придется сначала положить на свой счет 10% от стоимости будущего проекта (приличная сумма, знаете ли!), а затем брать деньги в кредит у банка под процент. Сами банки считают, что изначально будут кредитовать под высокий процент, а потом постепенно снижать ставку. В среднем заемные деньги обойдутся компаниям в 7-8%. Так что если собираетесь вот-вот покупать квартиру в новостройке, застройщики говорят, что выгоднее это сделать до 1 июля 2021 года, если хотите сэкономить до 10%.

Отмена долевого строительства в 2021 году

Отмена долевого строительства должна состояться с 1 июля 2021г., это обозначает, что продать квартиру на этапе котлована для застройщика будет сложнее. Будет ли дорожать жилье? Самый распространенный ответ экспертов – да, по некоторым оценкам рост цен может составить от 20%, но это будет происходить постепенно, не за 2021 год, оценочный рост могут скорректировать много других факторов.

1. Уменьшится риск конечных потребителей:

• покупка будет частично застрахована через Фонд защиты дольщиков;
• к застройщикам будут применяться более жесткие условия финансирования: одна компания сможет заниматься одним проектом, банк будет анализировать риски при выдаче кредита, юридическое лицо должно располагать собственным капиталом;
• не будет необходимости продать как можно больше квартир на этапе котлована;
• часть недобросовестных компаний не смогут выполнить новые условия финансирования и автоматически отсеются;
• деньги покупателей будут находиться на специальных эскроу-счетах, что будут заморожены до окончания строительства.

1. Возможно увеличение цен на жилье, поскольку застройщики не смогут пользоваться бесплатным денежным ресурсом от покупателей, а будут привлекать банковские кредиты под определенный процент. Но со временем цена будет сбалансирована состоянием спроса на квадратные метры.
2. С экономической точки зрения, покупателю станет невыгодно вкладывать деньги на этапе строительства, так как существенной скидки все равно не будет, поскольку деньги будут заморожены и застройщик ими не сможет воспользоваться. Но, реальная практика отсутствует, и выводы пока рано делать. Возможно, компании будут заинтересованы в ранних продажах, так как банки будут выдавать кредитные транши по мере накопления денег на спец.счете. А может, действительно, цена будет идентичной готовой новостройке, и лучше разместить средства на депозите под проценты на пару лет.

Отмена долевого строительства: чего ждать в — 2021 году

Не все участники рынка верят в то, что проектное финансирование официально станет единственным способом обеспечения строительства. По мнению многих, это приведет к монополизации отрасли. Все будет, как в советские времена, когда единственным заказчиком на строительство было государство. Строительные компании ищут альтернативы — например, создание паевых инвестиционных фондов, в рамках которых финансировать новостройки будут предприниматели и все желающие. Но в России ПИФы знакомы мало и используются для освобождения от налога на прибыль.

Ликвидировать долевое строительство в России потребовал осенью прошлого года сам президент. Причина — более 46 тысяч обманутых дольщиков по стране. Они платят ипотеку за квартиры, которые вряд ли получат, снимают жилье и устраивают акции протеста. В своем бедственном положении эти люди обвиняют не застройщиков, а законодателей, которые не сумели разработать эффективный механизм контроля рынка недвижимости. Исполнительная власть также недовольна — ей приходится искать инвесторов для ликвидации недостроев. Кроме того, обманутые дольщики обивают пороги районных администраций и требуют наказать виновных.

Долевое строительство: изменения в 2021 году

Глава государства высказал свое мнение еще в ноябре 2021 года и назвал нецивилизованной действующую схему расчетов и гарантий между дольщиками и застройщиком. Более того, правовое регулирование вопросов, связанных с долевым строительством, было по словам Президента «невнятным». Главная цель, которая ставится перед грядущей в 2021 году реформой, — это максимально защитить интересы граждан, сохранив при этом объемы строительства в стране. В связи с этим Кабинет министров получил указание продумать создание дорожной карты. Она не стала сиюминутным нововведением, а рассчитана на длительный переходный период. Главная задача, которая стояла перед чиновниками — в течение трех ближайших лет полностью перевести схему финансирования строительства на новые рельсы. В частности, на проектное финансирование.

Некоторые эксперты высказывают крайне осторожные прогнозы относительно отмены долевого строительства в 2021 году. По их мнению, самый главный минус реформы – это резкое подорожание квадратного метра в новостройках. Такую же позицию высказывают и представители строительных компаний, которым придется закладывать проценты по банковскому кредиту в стоимость будущего жилья. Аналитики в сфере недвижимости более оптимистичны в прогнозах и считают, что возможное повышение цены будет крайне незначительным. Нестабильная финансовая обстановка в стране и так уменьшила спрос на первичное жилье, а если сильно поднять цены, то застройщикам будет банально некому продавать квадратные метры.

Изменения в законе о долевом строительстве

Застройщиком может быть юридическое лицо, имеющее в собственности или в аренде земельный участок под возведение дома. Капитал для создания на участке новостройки компания вправе привлекать только на основании разрешения на строительство.

Есть и положительные прогнозы, связанные с тем, что теперь строительная организация будет стараться строить быстрее, чтобы раньше получить доступ к деньгам дольщиков. Кроме того, общая покупательская способность граждан не станет выше, поэтому цены вырастут не значительно.

Закон о долевом строительстве в 2021 году

Законодательное положение о долевом строительстве было принято в 2021 году для привлечения средств граждан на финансирование жилищного строительства. Нормативно-правовая база, регулирующая долевое строительство 2021, содержит ряд поправок, призванных обеспечить стабильность исполнения обязательств сторонами, заключающими такой договор.

Еще в 2021 году введено понятие счетов эскроу для аккумуляции средств участников. С 1 июля 2021 года вступят в силу положения, по которым прекращаются прямые расчеты между пайщиками и строителями. Дольщики вносят средства только на указанные счета.

Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ

• Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2021 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
• Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
• Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
• Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
• Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2021 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

Реформа 214 ФЗ «О долевом строительстве»: действующие и будущие изменения

• с 1 июля 2021 года счета эскроу по закону стали обязательными для всех застройщиков, за исключением тех, кто имеет ранее начатые проекты высокой степени готовности. Это послабление было введено для самых крупных застройщиков, чтобы не обрушить строительную отрасль. Критерии и период отсрочки определяет Правительство РФ. Местный орган власти, ответственный за вопросы долевого строительства, должен проверить соответствие застройщика установленным критериям и выдать специальное разрешение. На его основе застройщик вправе достроить дом по старым правилам финансирования;
• приняты дополнительные основания для проверки деятельности застройщиков;
• уточнены некоторые положения закона, которые касаются расходования средств дольщиков.

Закон 214 ФЗ могут ждать новые изменения. Время от времени в средствах массовой информации появляются новости об отмене закона ФЗ-214. Не исключено, что будут приняты следующие поправки в закон, и ДДУ в 2021 году все-таки отменят полностью. Однако последствием запрета на ДДУ может стать очередное удорожание жилья. Покупатели могут оказаться не готовы приобрести подорожавшие квартиры. В отсутствие спроса, бизнес застройщиков окажется под угрозой.

С 1 июля 2021 года в России запретят долевое строительство

Иными словами, застройщикам запрещается использовать частные средства дольщиков для реализации строительных проектов. Компаниям-девелоперам придется тратить свои деньги, брать кредит, либо привлекать инвестиции извне.

Важно! Чиновники Минстроя РФ анонсировали возможные исключения из правил — некоторые застройщики смогут реализовывать недвижимость по старой схеме и после 1 июля 2021 года. Главное условие — соответствие объекта регламентируемым требованиям, которые, к слову, в феврале 2021 года все еще находятся на стадии активной разработки.

Отмена долевого строительства: чего ждать в — 2021 году

Долевое строительство в привычной форме просуществует до июля 2021 года. Такое решение приняли контролеры рынка первичной недвижимости: Минстрой, АИЖК и Центробанк. В середине декабря они предоставили Правительству план перехода от долевого к другим формам финансового обеспечения девелоперов, разработанный по требованию В. В. Путина. Узнав, какие это будут формы, некоторые застройщики вздохнули с облегчением.

Вопреки слухам, долевое строительство полностью не отменят. Просто теперь, вместо того чтобы отдать деньги напрямую застройщику, будущий новосел положит их на беспроцентный счет в банке. Как только дом введут в эксплуатацию, банк перечислит деньги строительной компании. Скорее всего, компания тут же вернет их банку, потому что брала у него кредит на строительство. Возводить новостройки на свои деньги могут только 3-5 крупнейших девелоперов Петербурга. Что останется от уплаты кредита — то и станет прибылью строительной компании.

Новое В Долевом Строительстве С 2021 Года

Для самих покупателей квартир такая схема, безусловно, более выгодна. Их деньги будут защищены, причем не только от проблем у застройщика, но и от проблем у банка. Средства дольщиков будут страховаться аналогично средствам обычных вкладчиков, причем лимит страховой суммы будет достаточно высоким — 10 миллионов рублей.

Начиная с 2021 года в России может заработать новая схема долевого финансирования жилищного строительства, при которой застройщик не сможет получить деньги покупателей до тех пор, пока не сдаст объект. Это позволит минимизировать риски увеличения «армии» обманутых дольщиков, но поставит застройщиков перед необходимостью искать иные средства привлечения средств, помимо продажи квартир начиная со стадии котлована.

Новое В Долевом Строительстве С 2021 Года

В качестве исключения прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится в отношении проектов высокой степени готовности. Критерии будут утверждены постановлением федерального Правительства в феврале 2021 года.

С 1 июля 2021 года все застройщики должны перейти на расчеты через эскроу-счета, в том числе и те, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2021 года. До этого они могли строить и продавать по старым правилам.

Изменения в законе о долевом строительстве

• Обесценивание вложенных средств в результате инфляции и удорожания стоимости жилья на рынке недвижимости. Например, если застройщик обанкротится, не сдав новостройку, то за время, пока средства дольщика находятся на эскроу-счетах компании, цены на аналогичную квартиру могут сильно взлететь. Так как возврат производится по факту внесенной суммы, то за полученные деньги купить другую квартиру уже не получится.
• Если разрешение на строительство компания получила до внесения изменений в ФЗ 214, она может работать по старым правилам, тогда у дольщиков сохраняются все прежние риски

Есть и противоположное мнение, приверженцы которого ожидают в ближайшем времени бум предложения, связанного со стремлением застройщиков сдать как можно больше объектов по старым правилам. Они резко увеличат количество проектов, что даст покупателям большой выбор дешевого жилья.