Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику, какие требования можно заявить
Не стоит забывать о возможности включения лица в специальный реестр обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в регионах. Статус обманутого дольщика позволяет рассчитывать лицу на помощь от государства, например, в виде целевой финансовой поддержки.
Порядок банкротства застройщиков, как и иных юридических лиц, регулируется положениями 127-ФЗ. Банкротству застройщиков посвящен параграф 7 Главы 9 ФЗ-127. Данные положения появились в ФЗ-127 в 2021 году через принятие 210-ФЗ. Эти поправки часто называют законом о банкротстве застройщика при долевом строительстве, хотя по факту отдельный нормативно-правовой акт по данному вопросу не принимался.
Банкротство застройщика
Страховка позволяет получить выплату финансов, если произошла непредвиденная ситуация, застала врасплох. Иногда просто очередь не доходит до погашения требований, поскольку деньги закончились. Это разумный вариант, так как защищены не все участники обычно, а лишь первые в очереди.
- В графе «участник» ввести название застройщика, можно еще вписать идентификационный код налогоплательщика.
- Появится список дел, и если среди них имеется банкротный иск.
- Но не каждый такой документ дает стопроцентный признак банкротства.
Долевое участие в строительстве
В начале 2021-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.
- введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
- если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
- для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
- увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.
Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2021 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ
- Фонд выдает аккредитацию арбитражным управляющим в делах о банкротстве застройщика;
- обращается в арбитраж с иском о банкротстве застройщика(если фирма внесла обязательные платежи в Фонд согласно Закону №214);
- оспаривает в арбитраже сделки фирмы-подрядчика;
- финансирует завершение строительства при банкротстве стройкомпании;
- выплачивает дольщикам после банкротс ва подрядчика их деньги (если собрание дольщиков решит обратиться за выплатой в Фонд).
Собрание по поводу банкротства считается состоявшимся, если численно присутствовали больше трети всех участников, однако имеющиеся у них голоса должны превышать половину от голосов всех дольщиков. В противном случае кворума не будет.
Аналитики прогнозируют массовое банкротство застройщиков в 2021 году
По прогнозам экспертов, в этом году количество банкротств среди застройщиков может заметно увеличиться, пишет «Коммерсант». Так, банкротство грозит 198 девелоперам, кредиторы которых сообщили о намерении подать заявления о банкротстве. В общей сложности эти компании строят 7,8 млн квадратных метров жилья (861 объект, или 136 тыс. квартир).
В конце прошлого года Владимир Путин подписал законопроект, который вносит поправки в принятый ранее закон об отмене долевого строительства. Если прежняя редакция закона предусматривала, что переход на обязательное использование застройщиками эскроу-счетов с 1 июля 2021 года затронет только проекты, запущенные после этой даты, то обновленная версия гласит, что это требование распространяется и на запущенные ранее проекты. Исключение будет сделано для проектов, соответствующих определенным правительством критериям.
Банкротства среди застройщиков участились
Отдельно Алексеенко отмечает застройщиков-банкротов, в делах которых заявителем выступил Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства: дел немного (3%), но площадь строительства – 315 000 кв. м (11%). Фонд создан в октябре 2021 г., в нем аккумулировано около 34,7 млрд руб. – это взносы застройщиков в компенсационный фонд: 1,2% с каждого договора долевого участия (всего их 634 600).
Представитель Фонда защиты дольщиков указывает, что по заявлению граждан фонд проводит проверку и по ее результатам объект может быть внесен в Единый реестр проблемных объектов, на 20 сентября в нем около 3200 домов в 76 регионах страны. Более 1000 застройщиков попали в список потому, что либо признаны банкротами, либо задержали на шесть и более месяцев срок ввода домов в эксплуатацию или передачи помещений, объясняет он. Фонд дольщиков решает, стоит ли финансировать завершение строительства домов и объектов инфраструктуры; если нет – дольщики получают денежную компенсацию.
Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился
Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.
Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2021 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.
Банкротство Застройщика При Долевом Строительстве 2021
Дела о банкротстве рассматривают исключительно в арбитражных судах по месту регистрации строительной компании. Сюда и следует бежать обманутому дольщику с иском, договором ДДУ и документами, подтверждающими оплату указанной в ДДУ суммы.
Для получения решения судебных органов, пострадавшей стороне, в данном случае речь идет о дольщике, необходимо подать ходатайство, если его требования были включены в специализированный реестр требований кредиторов.
Что делать в случае банкротства застройщика при долевом строительстве
Вывод: участник долевого строительства в случае банкротства застройщика при долевом строительстве в 2021 году вправе заявить к нему требование, вытекающее из договора, как после получения уведомления от конкурсного управляющего, так и ранее — в любой момент, когда ему стало известно о банкротстве.
Банкротство застройщика в 2021 году урегулировано с учетом особых прав обманутых дольщиков параграфом 7 гл. IX закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2021 № 127-ФЗ (далее — закон № 127-ФЗ). Отдельный закон о банкротстве застройщика при долевом строительстве не принимался (такое наименование применяли к закону от 12.07.2021 № 210-ФЗ, которым введен параграф 7 гл. 9), поэтому ориентироваться нужно только на эти нормы.
Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ
После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.
Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.
Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать 2021
Требование участника строительства о включении в реестр кредиторов при банкротстве застройщика. Как дольщику банкрота заявить дополнительные требования о выплате компенсации морального вреда, неустойки, штрафа. Банкротство застройщика в году урегулировано с учетом особых прав обманутых дольщиков параграфом 7 гл.
При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир. За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации.
Запрет на долевое строительство с 2021 года
- практически полностью теряется смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику придется использовать собственные ресурсы и финансы для стройки;
- лишаясь возможности получить деньги дольщиков до завершения строительства, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры или вторичного жилья;
- получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ.
Защита интересов дольщиков была ограничена только суммой компенсационных фондов, а затем и страхования гражданской ответственности застройщиков. Однако это только частично решало проблему, если строительная компания приостанавливала возведение объекта или вовсе подавала заявление на банкротство. Сумма компенсации или страховки была несоразмерно меньше вложенных средств, а получить права на объект незавершенного строительства можно было только при завершении банкротства застройщика.
Все что нужно знать об эскроу-счетах: как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2021 года
В 2021-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик». Строительные компании (девелоперы) собирали средства людей, желающих приобрести квартиру в еще не построенном доме (дольщиков), и направляли их на возведение нового жилья. Как правило, оно обходилось гораздо дешевле, чем готовое, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения дома.
Раньше застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована, чтобы получить деньги как можно раньше. При новой схеме привлечения средств такая необходимость, казалось бы, исчезает, ведь теперь кредит дает банк. Однако банк заинтересован в снижении рисков, поэтому ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков, поясняют в «Метриум». Чем больше средств соберет застройщик, и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.
Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права
путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;
Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2021 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2021, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2021 г. по делу № А46-14935/2021, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2021 г. по делу № А46-5011/2021, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2021 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2021 г. по делу № А57-5725/2021).
Застройщики-банкроты 2021 года
С 1 июля 2021 года в России вступают в силу новые правила работы в строительстве. Они касаются реформирования долевого строительства, когда финансирование новостроек будет осуществляться через специальные эскроу-счета, на которые будут поступать средства дольщиков. Уполномоченные банки будут выдавать кредиты застройщикам для осуществления деятельности. Строительные компании получат денежные средства дольщиков только после сдачи готового дома в эксплуатацию.
Банки ужесточили политику в отношении застройщиков. Кредитные организации неохотно идут на реструктуризацию долгов, и, порой, при первых неплатежах начинают инициировать процедуру банкротства строительной компании.
Отказ от ДДУ в 2021 году – последствия для покупателей
Так как основная цель проектного финансирования это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ. Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет. В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.
Переход к проектному финансированию лишает застройщиков «легких денег», которые они до этого получали от дольщиков в виде прямых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмы будут вынуждены обращаться в банки за крупными кредитами, по которым придется выплачивать проценты а это приведет к снижению рентабельности.
