Изменения в законодательство о долевом строительстве в 2021 году
- привлекать нецелевые займы;
- использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;
- принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;
- выпускать и выдавать ценные бумаги;
- создавать коммерческие и некоммерческие организации;
- осуществлять наличные расчеты.
С 01.01.2021 года вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2021 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Что изменится в долевом строительстве с 2021 года
Изменения вносятся в основной закон в сфере долевого строительства – Федеральный закон от 30 декабря 2021 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Эскроу-счет – это специальный счет, который открывается в банке для приема средств дольщиков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после завершения строительства дома и оформления документов собственности на первого покупателя.
Изменения в законе о долевом строительстве
Принятый в 2021 году закон о защите прав дольщиков значительно улучшил их положение, ограничив сложившиеся на практике схемы махинаций. Последние изменения этого документа еще более ужесточили правила для застройщиков, и фактически заменили долевое строительство проектным финансированием.
Главным новшеством стала замена обычной схемы инвестирования на более безопасную для покупателей. Застройщик теперь будет строить объект не за счет денег дольщиков, а на кредитные средства. Покупатели также смогут купить квартиру «на стадии котлована», но свои средства будут переводить не напрямую компании, а на специально созданные эскроу-счета. Только после сдачи новостройки, организация сможет снять деньги с этих счетов, и, после расчета с банком, получить прибыль.
Отказ от ДДУ в 2021 году – последствия для покупателей
Наиболее вероятный ход развития событий в период с 2021 по 2024 гг. включительно это постепенное снижение предложения с плавным повышением цен, но в разумных пределах. Того объема предложения, который уже представлен на рынке, хватит, чтобы свести к минимуму удар по кошельку покупателей.
Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.
Долевое строительство: изменения на 2021 год – что будет с рынком
Таким образом, большинство поправок 2021 года связано с репутацией застройщиков и строгим контролем потока денежных средств девелоперов, что служит снижению рисков для рядовых дольщиков. В 2021 году участники рынка только начали приспосабливаться к новым правилам, а то, насколько действенным оказалось измененное законодательство, станет понятно уже в 2021-ом, когда застройщики вынуждены будут полностью перейти на новые условия.
Правило относительно перехода на эскроу-счета теперь распространяется на всех, однако допущена возможность принятия поправок, предполагающих исключения. То есть, застройщики, которые соответствуют определенным критериям, предложенным Минфином, будут освобождены от исполнения этого правила. Среди критериев – количество заключенных ДДУ по объектам, а также степень готовности самих объектов, полный перечень критериев Минфина еще в разработке.
Все что нужно знать об эскроу-счетах: как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2021 года
Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.
В большинстве случаев все заканчивалось хорошо: люди получали свои квартиры, а девелоперы — прибыль. Однако в долевом финансировании были свои минусы: строительство могло прекратится из-за плохого спроса или вовсе из-за мошенничества. Это приводило к появлению проектов-долгостроев: люди годами не могли получить ни вложенные деньги, ни обещанное жилье, а число обманутых дольщиков достигло десятков тысяч человек. Поэтому в 2021 году власти решили запретить напрямую собирать деньги покупателей для строительства жилья.
Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья
Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету (ч. 2, ч. 8 ст. 18 Закона №214-ФЗ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.
Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги (ч. 6 ст.15.4 Закона № 214-ФЗ).
Закон о долевом строительстве в 2021 году
Еще в 2021 году введено понятие счетов эскроу для аккумуляции средств участников. С 1 июля 2021 года вступят в силу положения, по которым прекращаются прямые расчеты между пайщиками и строителями. Дольщики вносят средства только на указанные счета.
Это означает, что застройщики утратят возможность расходовать на строительство деньги дольщиков. С 1 июля 2021 года им придется использовать собственные оборотные средства, либо привлекать целевые кредитные ресурсы по проектному финансированию.
Страхование Дольщиков При Долевом Строительстве 2021
Президент России Владимир Путин в декабре поручил смягчить подход банков при кредитовании застройщиков после внедрения эскроу-счетов. В числе поручений президента Правительству: совместно с Банком России проработать вопрос пересмотра подходов к формированию банковских резервов при кредитовании застройщиков с учетом существенного снижения рисков застройщиков после внедрения системы эскроу-счетов в строительном секторе. Это должно быть сделано до 1 февраля.
Долевое строительство в России существует около 15 лет. Этот механизм стал крупнейшим инструментом по привлечению средств в строительную отрасль. Однако Правительство России и Центральный банк РФ разработали план постепенного отказа долевого строительства в пользу проектного финансирования. Часть поправок в основной закон, регулирующий долевое строительство – № 214-ФЗ, – вступают в силу в 2021 году.
Страхование и поручительства в долевом строительстве отменены с 27 июня 2021 года
Компенсационный фонд получает из Единой информационной системы жилищного строительства данные обо всех проектах, строящихся на основании 214-ФЗ, по которым страховка заменена на взносы. В случае если по какому-либо из них не будет перечислен остаток страховой премии согласно изменениям, внесенными п. 19 Федерального закона № 153-ФЗ:
Ранее уплаченные страховые взносы должны быть перечислены в Компенсационный фонд не позднее 22 августа 2021 года, то есть в течение 40 рабочих дней со дня вступления в силу федерального закона № 153-ФЗ (пункт 7 ст. 3 указанного закона). Новые взносы оплачиваются при заключении новых ДДУ.
Долевое строительство: изменения с 2021 года
- Цены на квартиры «взлетят» вверх. Такое мнение высказывают сами девелоперы, объясняя это тем, что кредитные проценты придется включить в стоимость квадратных метров. Аналитики, изучающие рынок недвижимости, считают, что повышение если и будет, то небольшим и плавным. Из-за нелегкой экономической ситуации в стране спрос на квартиры значительно сократился, а повышение стоимости еще больше отпугнет покупателей.
- Количество застройщиков сократится. Требования, введенные новым законом, выведут с рынка не только недобросовестных девелоперов, но и просто некрупные компании. Одним из условий к застройщикам для участия в проектном финансировании является введение в эксплуатацию не менее 10 тыс. квадратных метров. Для регионов это слишком большой и, подчас, невыполнимый объем.
Переходный период продлится с 1 июля 2021 года по 1 июля 2021 года. В течение этого года девелоперы имеют законное право выбирать на какие средства возводить объекты. С 1 июля следующего года единственно возможной схемой участия в долевом строительстве будет проектное финансирование.
Государственная защита дольщиков
Важно! Больше не будет ситуаций, когда дольщик, проживающий в доме, не может оформить квартиру в собственность по причине отсутствия кадастровых документов на постройку. Ведь доступа застройщика к пулу средств на эскроу-счетах не будет до тех пор, пока не будет перехода права собственности.
Долевое строительство в 2021 году предусматривает и защиту от банкротства банка. В случае несостоятельности кредитной организации застройщик и дольщик переходят в другую. Эскроу-счета страхуются по системе страхования вкладов, но по увеличенной сумме – до 10 млн.руб.
Страхование дольщиков при долевом строительстве 2021
Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.
Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве — от недостроя, дольщиков, страховые компании, в 2021 году, закон
Если застройщик использует страхование для обеспечения своих обязательств, то он обязан оповестить дольщиков как об условиях страхования, так и о способе страхования (то есть об обществе взаимного страхования, в котором он состоит, или о страховой организации, которая его страхует).
Отсутствие госрегистрации ДДУ влечёт, в соответствии с действующим законодательством, невозможность привлечения по ним застройщиками денежных средств граждан, приводит к кассовым разрывам в бюджетах строительных компаний, рискам неплатежей и возникновения нестабильной ситуации в строительном комплексе, что, как следствие, при непринятии должных мер, негативно отразится на годовом объёме ввода жилья по России и поставит под угрозу срыва достижение плановых показателей по федеральному проекту «Жильё».
Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2021 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ
Второе. В законе о банкротстве «прописался» и наполнился новым содержанием термин «участник долевого строительства».
Этим термином стали называть и покупателей квартир в так называемых «блокированных застройках» (из 3 и более блоков). Из него исключили юрлиц и ИП, оставив только обычных граждан, покупающих жилье для себя или родственников по договору ДУ, заключенному с застройщиком. При этом фирма должна перечислить взносы в Фонд и на эскроу-счета.
Закон ввел новый временной срок для попадания в реестр при банкротстве – три месяца с момента уведомления о банкротстве от финуправа. Раньше было два, да еще со дня публикации в Едином федреестре банкротств или в Коммерсанте.
Нюансы страхования долевого участия в строительстве
Предметом страхования представляются имущественные интересы строительной компании. Ориентация по этому принципу обусловлена ответственностью застройщика перед дольщиками. Здесь выделяют меры за неисполнение обязательств в связи с передачей квартиры по договору.
Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров. Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.